Le bail commercial est un contrat de location d’un local pour usage commercial. Il bénéficie particulièrement d’un régime juridique spécifique qui fixe les modalités et la durée du bail pour assurer la pérennité de l’activité commerciale du locataire. Quelle durée faut-il prévoir ? Est-ce définitives et non-négociables ? On vous répond.
La durée légale du bail 3 6 9
La durée légale du bail commercial est définie à 9 ans minimum selon le Code de Commerce. Que ce soit pour les baux écrits ou les baux oraux, cette réglementation a pour but de protéger les intérêts du preneur. Il faut ainsi déterminer le point de départ du contrat pour le décompte de la durée du bail et des échéances triennales.
Si la date de départ du contrat n’est pas déterminée, une analyse des faits devrait permettre d’établir un point de départ du bail. Il peut s’agir de la date d’emménagement, de signature du contrat ou de la remise du dépôt de garantie.
Il est aussi interdit de prévoir une durée de contrat de 9 ans ferme dans un bail commercial. La loi Pinel du 18 juin 2014 interdit les deux parties de renoncer à la faculté de résiliation triennale du locataire. Seules quelques exceptions peuvent faire l’objet d’un contrat de 9 ans ferme : pour un local ayant été construit pour une seule utilisation, pour les locaux à usage exclusif de bureau pour les locaux de stockage.
Une durée conventionnelle entre le bailleur et le locataire
Le Code de commerce ne fixe que la durée minimale d’un bail commercial. Par contre, aucune limite n’est appliquée pour une durée plus élevée. Le contrat peut donc avoir une durée supérieure à 9 ans. Ce sont les deux parties qui choisissent librement la durée de leur bail commercial. Les deux parties doivent fixer une durée précise, qui sera d’ailleurs inscrite dans le bail, pour éviter une durée illimitée.
La plupart des baux commerciaux n’excèdent pas une durée de 12 ans. Dans le cas contraire, il est indispensable de conclure un bail emphytéotique par acte notarié. Par la même occasion, le bail doit être publié au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers. Cependant, cette prolongation de la durée du bail a une incidence sur le renouvellement, le loyer ne sera pas soumis aux règles de plafonnement.
Le bail dérogatoire : c’est quoi ?
Toujours par convention des deux parties, il est possible de déroger au statut des baux commerciaux et de choisir une durée de 3 ans maximum. Ce bail de courte durée s’appelle bail précaire ou bail commercial dérogatoire. Ce type de bail est spécialement conçu pour les locataires qui veulent se préserver dans la location à long terme d’un local. C’est le contrat idéal pour permettre d’évaluer la pertinence des caractéristiques du local afin d’organiser une opération commerciale efficace
Bien qu’il soit possible de conclure un ou plusieurs baux dérogatoires au cours de ces 3 ans, le renouvellement d’un bail dérogatoire est impossible au-delà de cette durée maximale.
Les règles de résiliation et de renouvellement
La résiliation d’un contrat de bail commercial est strictement réglementée. Pour un bail commercial classique de 9 ans, la demande de résiliation peut être faite par le locataire tous les 3 ans sans avoir besoin d’un motif particulier contrairement au cas où la demande émane du bailleur. Ce système est mis à disposition pour protéger les intérêts des locataires. Toutefois, le locataire doit donner congé au bailleur au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial.
Les deux parties peuvent aussi décider de résilier le contrat par convention commune. La résiliation de plein droit peut être demandée en cas de non-respect des obligations stipulées dans le bail commercial.
Lorsque le bail initial arrive à sa date d’expiration, le locataire doit faire une demande de renouvellement. Le bail est renouvelé automatiquement si le refus du bailleur n’intervient pas dans les 3 mois qui suivent. En outre, le bailleur a la possibilité de réviser le loyer à chaque renouvellement. Dans le cas où aucun congé ou demande de renouvellement n’a été formulé, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat pour une durée indéterminée.